Comment transformer en opportunités les contraintes imposées par ALUR?

Le texte de loi pour l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové (ALUR ou loi DUFLOT) publié le 24 mars 2014, l’un des plus longs de la 5ème république, est vivement critiqué par les professionnels de l’immobilier.
Les objectifs de Cécile DUFLOT étaient pourtant louables :

• Réduire le coût des logements pour les locataires
• Professionnaliser les métiers de l’immobilier
• Réformer la gestion des copropriétés

Même s’il est difficile de prédire si ces objectifs seront atteints, les professionnels de l’immobilier expriment leurs craintes, et la pilule semble difficile à avaler. En effet, ce projet de loi remet en cause le modèle économique de certains acteurs.

 L’activité de transaction menacée ?

L’affectation unique des honoraires de transaction locative au bailleur pourrait bien dissuader ce dernier de pousser les portes d’une agence. De la même façon, sous couvert de transparence, la mention obligatoire de la commission d’agence sur les annonces n’incitera pas les vendeurs et les acquéreurs à faire appel à un intermédiaire.

Dans un marché où vendeurs et bailleurs peuvent se passer de professionnels (le recours à l’intermédiation ne concerne que la moitié des transactions), ces mesures risquent de renforcer le phénomène.
A tout cela s’ajoute l’obligation d’annexer un catalogue d’autorisations administratives (règlements de copro, carnet d’entretien, PV d’AG de 3 ans…) à la promesse de vente d’un appartement en copropriété. « Des avant-contrats d’un kilo » ironise la FNAIM. Le dossier tarde à être complet, alors que les délais de rétractation des acquéreurs courent. La volonté de mieux informer et de protéger l’acquéreur risque alors de faire capoter des transactions.

 Une perte de rentabilité pour le syndic ?

Dans un contexte où le métier de syndic est déjà perçu comme une activité chronophage qui génère peu de chiffre et comme étant le moins rentable du triptyque Transaction, Gestion, Syndic, la loi ALUR risque de renforcer cette vision. En effet, la mise en place d’un compte séparé par copropriété représente un manque à gagner pour les syndics : ils ne pourront plus bénéficier des produits financiers issus des sommes placées sur les comptes communs. Dans une période de taux d’intérêt très bas, cette perte est plus contenue.

Les professionnels s’inquiètent de ces lourdeurs administratives et de leur coût, ne sachant pas encore à qui ils seront imputés.

 Des investisseurs moins motivés ?

Le projet de loi ALUR réforme également en profondeur les rapports entre le bailleur et les locataires : encadrement des loyers, souscription à la Garantie Universelle de Loyer (GUL), formulaire type pour le bail et l’état des lieux, réduction du préavis dans certaines zones….

L’encadrement des loyers, entraînant une diminution probable du rendement locatif, risque de démotiver les investisseurs, principaux acteurs de la demande dans la promotion immobilière.
La mise en place de la GUL aurait dû quant à elle ravir les professionnels et les propriétaires qu’elle assure contre les impayés. Ils y voient au contraire un motif de déresponsabilisation des locataires. Les locataires déplorent de leur côté la hausse prévisible des loyers.

Ce premier bilan négatif mérite cependant d’être nuancé, et la réforme ne doit pas être vécue uniquement comme une contrainte.

La profession doit prouver qu’elle est réactive et qu’elle sait s’adapter aux évolutions de son environnement afin de répondre aux attentes de ses clients. Elle doit être proactive dans la nouvelle approche de ses métiers que lui impose la loi ALUR afin de la transformer en réelle opportunité !

Un devoir de professionnalisation

L’exigence d’ALUR en matière d’obligation de formation continue pour tous les professionnels : dirigeants, collaborateurs, salariés et non salariés… est un réel progrès. Cela va permettre de renforcer les compétences des négociateurs et des gestionnaires, et de redorer ainsi l’image de ces métiers auprès du grand public.

Les bailleurs et les vendeurs auront l’assurance de confier leurs intérêts à des hommes et des femmes compétents qui apportent sécurité et valeur ajoutée.

 Une revalorisation de l’activité de syndic

Des mesures telles que l’immatriculation des copropriétés, la fiche signalétique du syndic, la dématérialisation, la communication de l’information contribuent à la valorisation du métier de syndic. Celui-ci voit ses missions étendues et les obligations que lui impose la loi ALUR le rendent incontournable.
La profession dispose ainsi d’un réel levier pour renforcer cette activité, et par là même augmenter ses honoraires.

Une nouvelle organisation du travail et l’opportunité de développer les synergies

La mise en place des mesures ALUR représente une occasion de remettre en cause les méthodes de travail des professionnels, d’optimiser les process, de renforcer le contrôle interne, d’améliorer le pilotage…
C’est aussi l’occasion pour eux d’exploiter les synergies des différents métiers et peut être de diversifier leurs missions afin de proposer plus de services.

La loi ALUR est vécue aujourd’hui comme une contrainte par les acteurs et une mauvaise réponse à la crise du logement. Charge à eux de trouver les ressorts pour la transformer en réelle opportunité de professionnalisation et de développement.

Par A.F., Manager