Le développement des bâtiments connectés, de nouveaux enjeux pour le Facility Management & le Property Management

Des offres de service en mutation

Complémentaire du Property Management (PM), le Facility Management (FM) intervient principalement dans la gestion des services aux occupants, l’entretien des bâtiments, et la prise en charge de la logistique. Le FM et le PM font face à un environnement en mutation, et adaptent leurs périmètres d’intervention, notamment en poursuivant les objectifs suivants :

• Répondre aux fortes contraintes budgétaires de leurs clients (pilotage des coûts de maintenance du patrimoine),
• S’aligner sur des exigences règlementaires toujours croissantes,
• Et répondre à des demandes des occupants qui se démultiplient et requièrent une plus grande réactivité et une meilleure qualité des interventions, etc.

Pour répondre à ces objectifs, le besoin d’informations fiables au niveau opérationnel (sur les bâtiments, les locaux et leur utilisation) est croissant et essentiel pour permettre de développer une véritable stratégie du bâtiment.

Or, les bâtiments connectés, en traversant l’ensemble de ces problématiques, apparaissent à la fois comme une opportunité pour le secteur du FM et du PM, mais aussi comme un nouveau challenge. Ils invitent à repenser les services proposés aux occupants et aux Directions Immobilières.

Bâtiments connectés : où en sommes-nous ?

Le bâtiment « connecté » renvoie aux constructions immobilières qui sont dotées d’une infrastructure digitale, et notamment de capteurs (de chaleur, d’occupation, de mesure de l’utilisation électrique, …) qui envoient des données à un serveur informatique. Il bénéficie d’une capacité d’échange avec son environnement, mais également avec ses occupants. On le caractérise d’ « intelligent » du fait de son aptitude à mettre en relation des services extérieurs avec les objets du bâtiment (intégrés de façon homogène au réseau). Les équipements tels que la chaudière, les éclairages, le chauffage, les fenêtres peuvent être actifs et contribuer à rendre le bâtiment communiquant de manière intrinsèque. Pour résumer, le Smart Building Institute définit[1] le bâtiment connecté comme permettant :

• La fourniture d’informations précises concernant la performance du bâtiment et de ses équipements
• Le contrôle pro actif et la détection d’erreurs ou de déficiences du bâtiment ou de ses équipements,
• L’intégration de systèmes permettant le reporting en temps réel et la gestion des opérations, de l’énergie et du confort de l’occupant car le bâtiment connecté permet de disposer d’une information fiable en temps réel,
• L’intégration d’outils, de technologies, de ressources et de pratiques contribuant à la maitrise des dépenses énergétiques.

A ce jour, les bâtiments connectés et intelligents représentent un enjeu économique de plusieurs centaines de milliards de dollars d’ici à 2022 à travers le monde. Bien que certaines entreprises aient investi dans cette révolution, leur proportion reste relativement faible en France. Les bâtiments connectés et intelligents n’en sont aujourd’hui qu’à leurs prémices : les équipements intelligents et les objets connectés se développent, mais la gestion active du bâtiment reste encore embryonnaire.

En quoi les bâtiments connectés poussent à repenser le Facility Management et le Property Management ?

• Un accès facilité aux données du bâtiment 

La digitalisation de la donnée produite par les bâtiments connectés (provenant des capteurs notamment) permet aux opérationnels d’avoir un accès facilité aux informations propres au bâtiment, ce qui les aide à effectuer les services de maintenance. Certains produits du marché proposent des modules d’alerte : pour l’immobilier résidentiel, par exemple, le gardien de l’immeuble peut être informé en temps réel si survient une panne (d’électricité, d’eau, d’ascenseur, etc.). L’accès aux informations collectées de façon instantanée permet une réduction du délai d’intervention des prestations de maintenance. De la même façon, la capitalisation des données permet d’anticiper les besoins, notamment en ce qui concerne les interventions de maintenance, l’élaboration des plans pluriannuels de travaux, etc. Cela constitue une réelle opportunité pour améliorer l’efficience et la qualité de leurs prestations.

Néanmoins, la problématique de la récupération et de l’exploitation des données collectées se pose : les formats varient, les plateformes d’accès diffèrent… Mais surtout, le volume de données est très grand. Ces enjeux ne doivent pas être négligés et nécessitent un pilotage.

• Building as a Service

Les données collectées par les bâtiments connectés peuvent permettre des automatisations ou des réglages prédéterminés des réponses, en termes de maintenance notamment. En effet, des seuils peuvent être prédéfinis et leur dépassement peut déclencher un service, une action automatisée. Une anomalie détectée peut avoir une réponse de service pré-enregistrée, ce qui dispensera à l’occupant ou le gestionnaire de faire une demande d’intervention : elle se fera automatiquement. C’est ce qu’on appelle l’immotique. La détection d’une fuite d’eau par les capteurs du bâtiment connecté pourra, par exemple, automatiquement enclencher une demande d’intervention. Les services aux occupants seront donc améliorés et plus efficients. De même, l’immotique permet de mettre en place des réponses énergétiques automatisées selon l’environnement : adaptation du chauffage en fonction de la température extérieure, de l’électricité selon les comportements des occupants… La récurrence d’un comportement peut automatiser et anticiper les réponses énergétiques du bâtiment (du chauffage par exemple) car le système tend à devenir auto-apprenant.

• Une coordination et un pilotage des sous-traitants et intervenants optimisés

Les bâtiments connectés proposent un système unifié qui centralise toute l’information générée par l’immeuble. Cela permet une simplification des processus car cela homogénéise les systèmes et permet la mise en place de plans de gouvernance des différents sous-traitants et intervenants. Des produits du marché proposent par exemple de suivre les interventions des prestataires en partageant les données générées par les systèmes de contrôle d’accès, mais également offre une gamme d’objets connectés qui sont liés à une plateforme numérique unique et partagée entre toutes les parties prenantes, services et équipements. De cette façon, l’exploitation des bâtiments et l’efficacité des contrats de prestation sont optimisées.

Comment se préparer à cette évolution ?

Le développement et l’utilisation des bâtiments connectés et intelligents apparaissent aujourd’hui comme incontournables. Cette révolution numérique, qui inclut également le développement du BIM (Business Information Modeling), pousse les acteurs du PM et FM à repenser en profondeur leur modèle. Néanmoins, cela implique la création d’un volume croissant de données. La gestion (stockage, historisation, compréhension et analyse) et la capitalisation de ces données va constituer une problématique clé du secteur immobilier de demain. De nouveaux chantiers sont à traiter :

• Les Systèmes d’Information doivent s’adapter pour manipuler et traiter ces nouvelles informations. Le big data et l’analyse de l’information étant bien évidemment au centre des réflexions, la définition d’une véritable stratégie SI s’impose.
  En effet, considérées dans leur ensemble, les données ne répondent pas aux mêmes besoins (transaction, stockage), le SI doit ainsi s’aligner et s’appuyer sur les nouvelles technologies  (stockage massif, temps réel et calcul à la volée, reconnaissance d’image…).
• L’organisation est challengée du fait de l’émergence de nouvelles responsabilités, et de nouvelles fonctions. Les métiers et les compétences évoluent fortement. Les équipes techniques doivent être accompagnées pour maîtriser leurs nouveaux outils de travail et appréhender leurs nouvelles positions au sein de l’organisation. Les possibilités d’exploitation de la data ouvrent la porte au développement de nouvelles activités dans une approche disruptive.
• Enfin, le développement de ces bâtiments connectés va bouleverser les relations des entreprises avec leurs prestataires et utilisateurs, notamment au niveau contractuel (modification de la définition de la prestation, des délais de réponse, etc.) mais également dans les flux d’échanges. La préparation à cette évolution se doit donc d’être anticipée et accompagnée au mieux.

Par Camille, Consultante

Sources :

JDN. Facility Management : quel bénéfice pour l’entreprise ?
JDN. Bâtiment connecté : quels réseaux et quels services pour demain ?
Planon Software. Logiciel pour le Facility Management
IBM. Smarter planet, green buildings
IBM. Smarter Cities Series: Understanding the IBM Approach to Efficient Buildings
L’usine digitale. Les trois travaux data du bâtiment intelligent
Domosens. Définitions: Domotique / Smart Home / GTB – GTC / Ergonomie
Cisco. L’internet of Everything, un potentiel de 14,4 trillions de dollars
The Smart Buildings Institute.

[1] The Smart Buildings Institute