L’optimisation des coûts de production dans la promotion immobilière
Dans un contexte commercial et règlementaire toujours plus difficile, les promoteurs se doivent d’agir sur leurs coûts de production pour préserver leur marge.
Agir sur les coûts externes
Si l’on peut s’interroger sur la pertinence d’une politique globale d’achat dans la promotion, au vu de la spécificité de chaque opération, il paraît a minima incontournable de rationaliser la démarche achat.
En premier lieu, optimiser l’acquisition foncière.
Un audit du portefeuille des terrains achetés ou sous promesses peut conduire à des arbitrages ou des renégociations de prix. Une réserve foncière de qualité (charge foncière, potentiel et localisation) est le socle indispensable de la préservation des marges.
Pour les marchés de travaux, une sélection d’entreprises partenaires efficaces permet un meilleur partage des informations structurantes (intervenants, prix, qualité, délais). S’appuyant sur des instances adéquates et des outils collaboratifs, le promoteur peut améliorer la maitrise amont du coût des travaux d’une part et d’autre part le respect des délais et des standards de qualité définis.
Par exemple, ce sourcing peut se faire par le biais de rencontres avec des entreprises locales, d’évaluations in situ de leurs réalisations. Pour les entreprises en réseau, les collaborateurs locaux constituent un canal d’information à ne pas négliger.
Forts de ce partage, de nouveaux critères communs à l’ensemble des opérations d’un promoteur doivent être mis en place afin de mieux appréhender les coûts de construction et les aléas.
Dans un contexte de mutualisation des achats permettant l’effet volume et dans une logique permanente de constituer un réseau d’entreprise nationale ou local performant, la mise en place d’une centrale d’achats interne ou externe peut être envisagée.
L’optimisation des coûts externes passe également par un meilleur cadrage des projets en amont.
Limiter les itérations entre le promoteur et les architectes ou les bureaux d’ingénierie, par exemple, assure une meilleure maîtrise des frais et honoraires de conception.
La mise en place d’outils de chiffrage permet une meilleure adéquation entre prix et prestation.
L’optimisation des coûts internes constitue également un véritable enjeu d’entreprise. Elle passe par la refonte de l’organisation, des processus, des fonctions et des outils de travail.
Enfin, la responsabilisation des équipes permet d’assurer une meilleure motivation. Plus d’autonomie des collaborateurs au contact du terrain permet d’accroitre la réactivité dans la prise de décision, surtout avec un dispositif managérial s’appuyant sur un pilotage de la performance pertinent. Cette décentralisation doit s’accompagner d’une fluidification de l’organisation. La mise en place de process et de SI efficaces permet de gagner en efficacité et d’optimiser le nombre d’opérations gérées. Cela ouvre également la perspective d’une maîtrise accrue de l’atterrissage de ces opérations.
En parallèle de ces actions, des retours d’expérience peuvent être mis en place afin de favoriser une démarche d’amélioration continue et d’excellence de la performance.
Par S.M., Consultant Sénior
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