L’avenir de l’immobilier n’est pas high-tech

L’industrie immobilière, en constante évolution, a observé des changements marquants ces dernières années. L’introduction de technologies avancées a incité de nombreux professionnels du domaine à envisager un avenir axé sur l’innovation avec des discours comme « des bâtiments intelligents qui, grâce à des données précises, répondent à nos exigences énergétiques tout en se préparant aux défis futurs ». Cependant, l’analyse du secteur doit se défaire de cette perspective high-tech. Bien que la technologie soit un élément essentiel, elle ne constitue pas à elle seule l’avenir de l’immobilier.

Dans un contexte de changement de pratiques de travail, d’éloignement des centres villes, et où les efforts pour réduire l’impact environnemental des activités sont présents dans tous les secteurs d’activité, l’orientation du secteur immobilier n’est pas étrangère à celle de son écosystème, et s’axe aussi autour de trois piliers : la résilience, la durabilité et la sobriété. La nouvelle directive CSRD et les politiques de RSE vont également dans ce sens. Ainsi, les prérogatives autour des technologies et leur utilisation dans le secteur immobilier, doivent être réfléchies aussi dans ce contexte.

Résilience, durabilité et sobriété : quelle signification dans le secteur immobilier?

La résilience est plus qu’un terme à la mode. Concrètement, la résilience permet aux bâtiments de s’adapter aux chocs économiques et environnementaux qui pourraient impacter leur valeur, comme les crises financières ou le changement climatique. Des bâtiments résilients maintiennent mieux leur valeur patrimoniale et leur attractivité dans un contexte mutable. Cette capacité de résistance aux aléas est un facteur clé pour les investisseurs soucieux de la pérennité de leurs actifs immobiliers. Cette robustesse, combinée à un engagement envers la durabilité, positionne ces projets de manière avantageuse dans un monde en mutation.

La durabilité nécessite une perspective holistique, couvrant chaque phase d’un projet, de sa conception à son entretien. En adoptant cette approche, nous pouvons créer des espaces qui coexistent harmonieusement avec l’environnement, tout en étant confortables et accessibles. Ces deux concepts se fondent naturellement dans l’idée de sobriété, qui encourage des pratiques variées visant à modérer la production et la consommation, en particulier d’énergie.

Alors que la technologie jouera un rôle essentiel dans le futur de l’immobilier, elle ne doit pas éclipser les principes cardinaux de résilience, durabilité et sobriété. C’est en tenant compte de ces enjeux interconnectés que nous assurerons la viabilité et la pertinence du secteur immobilier dans les années à venir.

L’impératif de la durabilité

Empreinte environnementale du bâti

Le secteur du bâtiment, englobant la construction et l’immobilier, est au centre des préoccupations environnementales, en particulier en ce qui concerne les émissions de carbone. Selon le Conseil mondial des entreprises pour le développement durable (WBCSD), ce secteur est responsable d’environ 40% des émissions mondiales de gaz à effet de serre et consomme près de 40% de l’énergie mondiale. Ces chiffres soulignent l’urgence pour l’industrie immobilière de repenser ses pratiques face à la crise climatique.

A ces fins, des mesures concrètes sont en cours. L’industrie s’est engagée à réduire ses émissions de carbone, avec pour objectif d’atteindre zéro émission nette d’ici 2050, conformément à l’Accord de Paris. Cette initiative s’appuie sur l’établissement d’un référentiel de carbone opérationnel, permettant aux entreprises de quantifier leurs émissions et d’identifier les domaines nécessitant des améliorations.

L’efficacité énergétique est au cœur de cette transformation. Des systèmes d’éclairage économes en énergie, une meilleure isolation et des systèmes de chauffage et de refroidissement à faible émission de carbone sont autant de solutions privilégiées. De plus, l’adoption de technologies modernes, comme les pompes à chaleur, est devenue financièrement plus accessible, offrant ainsi une réduction significative des émissions.

Par ailleurs, l’accent est mis sur l’utilisation de matériaux renouvelables et recyclables, qui permettent de minimiser la consommation d’énergie et les déchets.

Mais la vision du secteur va au-delà des simples mesures techniques. Une approche holistique se développe, visant à développer une véritable « intelligence environnementale ». Cela implique de comprendre et de quantifier l’impact environnemental du secteur immobilier, et d’utiliser les connaissances et technologies disponibles pour minimiser les émissions et autres impacts négatifs. Cette démarche globale est essentielle pour garantir un avenir durable.

Approche holistique

L’équilibre entre impact environnemental, esthétique et fonctionnalité est essentiel pour le futur du secteur immobilier. Favoriser un aspect au détriment des autres pourrait offrir des avantages immédiats, mais engendrerait des faiblesses sur le long terme. Comment, alors, instaurer cette vision globale ? Voici quelques pistes de réflexion :

• Vision à long terme : chaque décision prise aujourd’hui influence le futur. En adoptant cette vision, on s’assure que les impacts environnementaux d’un bâtiment sont équilibrés avec son design et sa fonctionnalité.
• Prioriser le bien-être : les bâtiments ne sont pas de simples structures ; ils impactent le bien-être de ceux qui y vivent. Une démarche holistique doit créer des espaces propices à la santé, au confort et à l’équilibre émotionnel.
• Engagement pour la durabilité : la durabilité est au cœur de cette vision. Elle implique de concevoir des bâtiments qui coexistent en harmonie avec la nature et soutiennent le développement durable.
• Mettre l’accent sur la communauté : le rôle de l’immobilier ne s’arrête pas à la construction. Il doit également contribuer à renforcer les liens communautaires, en prenant en compte les besoins et aspirations de tous.

Éduquer pour Autonomiser : Pour que cette vision holistique porte ses fruits, tous les acteurs – des clients aux professionnels – doivent en comprendre les enjeux. En sensibilisant à l’importance de cette approche équilibrée, l’industrie serait mieux armée pour prendre des décisions judicieuses. Le secteur immobilier se trouve à un moment où les choix effectués influenceront les paysages de demain. En adoptant une approche holistique, l’industrie peut garantir que ces paysages sont non seulement visuellement attrayants et fonctionnels, mais également respectueux de l’environnement et socialement inclusifs.

Adopter des pratiques immobilières low-tech

Transition vers la low-tech

À mesure que notre monde tend vers plus d’interconnexions et d’utilisation d’outils numériques, le secteur de l’immobilier, à l’image de la société, se voit confronté à la question de son orientation. Entre des technologies complexes et des recentrements sur des pratiques plus sobres, la balance entre high-tech et low-tech est fondamentale à considérer. Dans le cadre d’une optique de durabilité, de résilience ou de sobriété, la low-tech est un concept nodal. Low-tech est un terme utilisé pour décrire des technologies simples, peu coûteuses, accessibles et durables. Elles sont souvent fabriquées à partir de matériaux locaux et peuvent être facilement réparées ou remplacées. Les technologies low-tech sont souvent conçues pour être respectueuses de l’environnement et durables.

L’ensemble de ces techniques s’ancre dans les pratiques d’écoconception. L’écoconception est une approche prometteuse pour intégrer les enjeux environnementaux dès la conception des bâtiments. Elle consiste à prendre en compte l’impact écologique du bâtiment sur l’ensemble de son cycle de vie, de sa construction à sa démolition. L’orientation, le choix des matériaux, la végétalisation, l’isolation ou encore les énergies renouvelables sont autant d’éléments qui peuvent être anticipés dès la phase de design.

Enveloppe du bâtiment et isolation : L’enveloppe du bâtiment, qui comprend les murs, le toit, les fenêtres et les portes, joue un rôle crucial dans l’efficacité énergétique. Une enveloppe de bâtiment économe en énergie minimise le transfert de chaleur entre l’intérieur et l’extérieur du bâtiment, réduisant ainsi les besoins de chauffage et de refroidissement. Ceci peut être réalisé grâce à l’utilisation de matériaux résistants à la chaleur, de fenêtres et de joints de fenêtre hautement isolés, d’un contrôle efficace de la vapeur et de contrôles du débit d’air. L’isolation est un élément clé d’une enveloppe de bâtiment efficace. Un bâtiment bien isolé nécessite moins de chauffage, ce qui permet d’économiser de l’énergie et de réduire les coûts. Les fenêtres et les portes, qui constituent souvent les points les plus faibles de l’enveloppe d’un bâtiment, doivent être équipées de doubles ou triples vitrages avec des revêtements à faible émissivité et des cadres isolés pour minimiser les pertes de chaleur.

Conception solaire passive : La conception solaire passive tire partie du site, du climat et des matériaux d’un bâtiment pour minimiser la consommation d’énergie. Il s’agit de collecter la chaleur lorsque le soleil brille à travers les fenêtres orientées au sud et de la retenir dans des matériaux qui stockent la chaleur, appelés masse thermique. Cette conception fournit également de la lumière du jour toute l’année et un confort pendant la saison froide grâce à l’utilisation d’une ventilation nocturne. Les éléments clés de la conception solaire passive comprennent l’emplacement des fenêtres, le type de vitrage, l’ombrage des fenêtres, l’emplacement et le type de masse thermique, ainsi que les systèmes de chauffage et de refroidissement auxiliaires.

Ventilation et refroidissement naturels : La ventilation naturelle est une méthode rentable et économe en énergie pour refroidir les bâtiments. Il s’agit de déplacer l’air dans tout le bâtiment sans utiliser de ventilateurs ou d’autres systèmes mécaniques, réduisant ainsi la consommation d’énergie. Lorsqu’elle est utilisée de manière stratégique, la ventilation naturelle peut contribuer à réduire la consommation d’énergie et les factures de services publics.

Éclairage économe en énergie : L’éclairage représente une part importante de la consommation d’énergie des bâtiments. L’éclairage économe en énergie consiste à remplacer les lampes traditionnelles par des lampes économes en énergie telles que les lampes fluorescentes, les lampes CFL et les lampes LED. Il intègre également des commandes d’éclairage appropriées telles que des commandes de minuterie et des commandes basées sur des capteurs. L’utilisation d’un éclairage économe en énergie peut réduire considérablement la consommation d’énergie et contribuer aux économies d’énergie globales.

Systèmes de récupération de chaleur : Les systèmes de récupération de chaleur peuvent également contribuer à l’efficacité énergétique. Ces systèmes captent la chaleur perdue provenant de divers processus et l’utilisent pour chauffer d’autres parties du bâtiment, réduisant ainsi le besoin de chauffage supplémentaire et économisant ainsi de l’énergie.

En somme les techniques de construction low-tech peuvent améliorer considérablement l’efficacité énergétique en réduisant les besoins de chauffage et de refroidissement mécaniques, en optimisant l’utilisation de la lumière et de la chaleur naturelles et en minimisant le gaspillage d’énergie. Cependant, il est important de noter que l’efficacité de ces techniques peut varier en fonction des caractéristiques spécifiques du bâtiment, notamment son emplacement, son orientation et sa conception.

L’économie circulaire

Le concept d’économie circulaire apparaît comme une nouvelle organisation des activités humaines, ou plutôt, un retour à des activités passées. Contrairement au modèle linéaire traditionnel « prendre, fabriquer, jeter », l’économie circulaire donne la priorité à la durabilité et s’efforce de maintenir les ressources en circulation le plus longtemps possible.

L’économie circulaire repose sur trois principes : éliminer les déchets et la pollution, maintenir les produits et matériaux en service, et régénérer les systèmes naturels. Ce modèle économique est résilient, distribué, diversifié et inclusif. Les recherches montrent que cela pourrait offrir une opportunité économique de 4 500 milliards de dollars en réduisant les déchets, en stimulant l’innovation et en créant des emplois. Les nouveaux modèles commerciaux axés sur la réutilisation, la réparation, la refabrication et le partage offrent d’importantes opportunités d’innovation.

À la base, l’économie circulaire repose sur trois principes directeurs :

Le secteur immobilier, qui a traditionnellement une empreinte écologique massive, bénéficiera grandement de l’intégration de ces principes. Les avantages potentiels comprennent :

• Diminution des déchets générés : en réutilisant, en recyclant et en réutilisant les matériaux dans la construction et la démolition, l’industrie peut réduire considérablement la quantité de déchets qu’elle envoie dans les décharges, réduisant ainsi à la fois l’impact environnemental et les coûts.
• Valeur accrue des actifs : les bâtiments conçus selon des principes circulaires possèdent intrinsèquement des cycles de vie plus longs et une plus grande adaptabilité, ce qui les rend plus attrayants pour les investisseurs et les locataires soucieux de l’environnement. Cela favorise non seulement un mode de vie durable, mais entraîne également une rentabilité accrue et un avantage concurrentiel sur le marché.
• Impact environnemental minimal : les pratiques circulaires dans l’immobilier, de l’approvisionnement en énergie renouvelable à la réduction des déchets, diminuent l’empreinte carbone du secteur, favorisant ainsi un environnement plus vert et plus durable.
• Autosuffisance : L’intégration des énergies renouvelables et de la réduction des déchets peut conduire à des bâtiments et des communautés largement autosuffisants, réduisant ainsi leur dépendance à l’égard des ressources externes.
• Économies de coûts : adopter l’économie circulaire peut conduire à des économies substantielles à long terme. En utilisant des énergies renouvelables et en minimisant les déchets, les dépenses liées à la consommation d’énergie et à l’élimination des déchets diminuent, améliorant ainsi la santé financière des projets immobiliers.

Un focus sur la construction modulaire et la conception adaptable

À une époque où une adaptabilité rapide et des pratiques durables sont d’une importance capitale, les solutions low-tech telles que la construction modulaire et la conception adaptable apparaissent comme des voies prometteuses dans le secteur immobilier. Loin d’être rudimentaires, ces approches offrent un mélange de simplicité, de flexibilité et de conscience environnementale.

Construction modulaire : La construction modulaire est un processus qui utilise des modules préfabriqués pour construire des bâtiments. Ces modules sont généralement fabriqués en usine, ce qui élimine les contraintes météorologiques et les risques de pénurie de main-d’œuvre sur le chantier. Une fois fabriqués, ces modules sont transportés sur le site de construction où ils sont rapidement assemblés pour former la structure du bâtiment.

L’un des principaux avantages de la construction modulaire est sa rapidité d’exécution. En effet, contrairement à la construction traditionnelle où chaque étape de construction doit être réalisée séquentiellement, le processus de construction modulaire permet une réalisation simultanée de plusieurs étapes. Les modules qui composent le bâtiment sont fabriqués en usine pendant que les travaux de préparation du site ont lieu. Cela permet de réduire les temps de construction d’environ 30% à 50% par rapport à la construction conventionnelle.

La construction modulaire est également plus abordable et plus efficace que la construction traditionnelle. Les coûts des matériaux et de la main-d’œuvre s’accumulent rapidement lors de la construction sur place. En revanche, les fabricants de construction modulaire ont un meilleur accès aux matières premières et à la logistique, ce qui leur permet de réduire les coûts. De plus, la construction modulaire permet une flexibilité budgétaire, offrant la possibilité de réaliser jusqu’à 30% d’économies par rapport à un projet de construction traditionnelle.

En termes de qualité, la construction modulaire offre une grande fiabilité. La durée de vie des bâtiments modulaires est équivalente à celle de la construction traditionnelle et ils bénéficient des mêmes garanties. De plus, la construction modulaire permet une meilleure maîtrise de la qualité, car les modules sont fabriqués dans un environnement contrôlé en usine, ce qui réduit les risques d’erreurs et de défauts de construction.

La construction modulaire est également respectueuse de l’environnement. Elle génère moins de déchets sur les chantiers et les modules sont recyclables à 99%. De plus, la construction modulaire peut répondre aux exigences de la réglementation thermique, contribuant ainsi à la performance énergétique des bâtiments

Conception adaptable : La conception adaptable est une approche de conception qui vise à créer des structures qui peuvent évoluer et changer selon les besoins des occupants. Cette approche implique de concevoir des espaces pouvant être réutilisés ou reconfigurés, offrant aux propriétaires et aux entreprises un degré de flexibilité inestimable dans un monde en évolution rapide.

La conception adaptable est ancrée dans l’idée de créer des structures qui peuvent évoluer et changer selon les besoins des occupants. Cela pourrait impliquer de concevoir des espaces pouvant être réutilisés ou reconfigurés, offrant aux propriétaires et aux entreprises un degré de flexibilité inestimable dans un monde en évolution rapide.

Les avantages de la conception adaptable sont nombreux. Tout d’abord, elle permet de réduire les coûts de construction et de rénovation en évitant la nécessité de reconstruire ou de rénover complètement un bâtiment pour répondre aux besoins changeants des occupants. De plus, la conception adaptable peut réduire les déchets de construction en évitant la nécessité de démolir et de reconstruire des bâtiments entiers.

La conception adaptable peut également améliorer la durabilité des bâtiments en permettant une utilisation plus efficace de l’espace et des ressources. Les bâtiments conçus pour être adaptables peuvent être utilisés plus longtemps et plus efficacement, réduisant ainsi la nécessité de construire de nouveaux bâtiments. De plus, la conception adaptable peut améliorer la qualité de vie des occupants en leur offrant des espaces de vie et de travail plus flexibles et plus adaptés à leurs besoins.

Cependant, la conception adaptable présente également des défis. Elle nécessite une planification minutieuse et une coordination étroite entre les architectes, les ingénieurs et les propriétaires pour s’assurer que les bâtiments sont conçus de manière à être facilement modifiés et réutilisés. De plus, la conception adaptable peut nécessiter des investissements initiaux plus importants pour s’assurer que les bâtiments sont construits avec des matériaux et des systèmes qui peuvent être facilement modifiés et réutilisés.

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En conclusion, l’avenir de l’immobilier ne réside pas seulement dans l’adoption de technologies de pointe, mais avant tout dans une approche durable, résiliente et sobre. La résilience permet de préserver la valeur des actifs sur le long terme. La durabilité impose de réinventer nos modes de conception, de construction et d’usage des bâtiments dans une optique écoresponsable. La sobriété nous pousse à repenser nos besoins pour tendre vers plus d’efficience énergétique et une empreinte écologique minimale.

Ces piliers dessinent les contours d’un immobilier vertueux, capable de répondre aux défis sociaux et environnementaux du 21ème siècle. Mais cette évolution nécessite une coordination entre tous les maillons de la chaîne de valeur immobilière. Les politiques publiques ont un rôle central à jouer pour orienter et inciter les acteurs vers des pratiques durables. Les partenariats public-privé seront des accélérateurs dans le déploiement de projets immobiliers innovants et éco-responsables.

L’immobilier de demain sera plus collaboratif, plus circulaire, plus résilient. S’il sait intégrer sobriété et durabilité, il possède un potentiel immense pour construire un cadre de vie de qualité tout en préservant les ressources de notre planète. L’avenir se construit aujourd’hui à travers nos choix collectifs en matière d’urbanisme, d’architecture et d’innovation immobilière. À nous de poser les fondations d’un immobilier durable, au service du bien-être de tous et de notre environnement.

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Références

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